オヤジログ

おっさんのがんばってるブログ

相続した不動産を売却するためにやるべきこと

 

親がずっと住んでいた家は、築半世紀近くになる建売住宅。自分ちは別にあるので、そこに住むわけじゃないし、誰かを住まわせるわけでもない。

ずっと空き家にしてても朽ちてくだけで、防犯上もよろしくない。そもそも税金とかコストだけ出ていく。

これはもう売るしか無いってことで、相続した不動産の売り方をまとめました。

不動産売却で不動産はどう儲けているのか

世の中のおっさんのなかで、半数が戸建てやマンションなどを買った経験があるとして、売却した経験を持っている人は、一体いくらぐらいいるのでしょうか。

いつもの街をよく見ると、不動産の看板がこんなにあったのか、とおもいますが、駅前の不動産屋は、そのほとんどが「賃貸」を仕事にしており、不動産屋すべてが「不動産売却」も手がけてるわけでないことに気づきました。

 

そもそも不動産売却をメニューにしている不動産屋でも、そのほとんどが「仲介手数料」を利益にしています。

中古車屋のように買い取るわけじゃないので、相続した不動産を持ち込んでもすぐに金になるわけじゃありません。

いちおう不動産屋と持ち込んだ側で値段を決めて、不動産屋が売り出してくれるようになります。このあたりの仲介契約に関しては後述しますが、不動産屋も売れないと仲介手数料が入らないし売出しのコストがかさむので、早く売りたいわけですが、早く売るには安く売り出すことになるので、ここでできるだけ高く売りたいあなたとの折衝が、発生することになります。

 

不動産の売却価格の調べ方

ネットで売り出し価格を見る

まずいちばん手っ取り早いのは、ネットで販売価格を調べることです。

売りたい不動産に似た物件(戸建てやマンション、広さや築年数など)の販売価格は、普通に「不動産・中古販売」などで検索すれば出てきます。

ただ、似たような物件だと参考になりますが、地方に行くほど同じ町名でも路線価が違うところがあるので、ほんとに参考程度かとおもいます。

路線価とか基準価格とか固定資産税とか

一般的に紹介されている物件価値の測り方代表例がこれ。

国土交通省サイトの基準地価がわかります。

基準地価、地価公示とは、国土交通省が「だいたいこの値段が適正ですよ。」と表明しているガイドラインのようなものです。

標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査〜 <検索地域選択(都道府県)>

といっても、かなりざっくりなので、ネットで販売価格がわからない場合に頼る方法かもしれません。

 

もっとプロ向きなのが、この路線価を調べる方法。

財産評価基準書|国税庁

こちらは、たぶん売りたい物件の住所地の路線価まで出ているので、目安にはなります。路線価は、公示地価の8割程度に設定されているのでそのまま計算すると割安になります。なお、路線価はズバリ相続税の算出根拠です。そのまま相続するなら不動産価値はこちらから計算します。

 

もし手元に相続した物件の固定資産税支払い通知書があるなら、固定資産税評価額を見れば一目瞭然です。なお、固定資産税評価額も土地は約7割、家屋は建築費の5~7割に設定されているので、不動産価値としては再計算しないといけません。

 

無料査定は、不動産屋を選んだほうが無難

さて、実際に不動産を売るためには不動産屋にアプローチしないと始まりませんが、前述の不動産価値調査は、これから不動産屋と対等に交渉するための必須アイテムです。

 

だいたいの値ごろ感をもったら、実際に不動産屋にあたりますが、まず方法は不動産屋サイトの「無料査定」を利用しましょう。

最初に私が使った住友不動産は下のリンク。

全国直営仲介取扱件数NO.1の住友不動産販売で無料査定!

 

それと同じような大手の野村不動産です。

不動産売却・査定ならノムコム

 

経験者としていいますと、たまに「不動産無料査定」の一括サイトがありますが、ちょっとおすすめできません。

一括査定サイトは、住所や土地・家屋の広さ、連絡先などのフォームを一括で複数不動産屋へ出すのですが、出す先を選ばないと、電話ラッシュの被害に合うこともあります。なれない不動産売却だからこそ自分でコントロールできるレベルで相手を選ぶべきかとおもいます。

 

 上のリンクにある住友不動産販売は、私が最初に訪れた不動産屋ですが、相続に関するところを丁寧に教えてくれた、とても信頼できるところかとおもいます。(当然営業所や販売員によるとおもいますが。。。)

 

 

実際の店舗へアプローチ

無料査定は、不動産屋側でもあくまで路線価や基準価格、近隣の相場から機械的に価格を算出しているだけですので、実際に売れる値段とは限りません。

無料査定を行う目的は2つ、自分で調べた不動産価格との乖離のチェックと、不動産屋の得手不得手のチェックです。

不動産屋が出す価格は、高く見せて客を呼び込む(その後の交渉で安くしていく)こともあります。そのために事前に自分で調べた価格帯と比較して、なぜ高いのか、どこをそのように評価したのか、を確認することができます。

またマンションに強い不動産屋、戸建てに強い不動産屋もありますので、無料査定で出した価格の根拠を、確認することで、不動産屋をチェックします。

と、同時にちゃんと説明してくれるところじゃないと、この先数百万、数千万の契約をするのがこわいですよね。

このように、不動産屋を知るために無料査定をし、不動産屋をチェックするようにしましょう。

このとき、できれば実際の取り扱い地域の支店に赴くほうが、いいですね。

 

最後に

まずは不動産売却のために自分で価格帯を知る方法、そして不動産屋の選び方などでした。

このあと、実際に不動産屋と仲介契約を行うところから売却までの流れについてまとめます。