親が他界した。
これからいろいろ遺品整理が待っているが、細かいものから大きなものまでいろいろあって、何から手を付けようか...。というか、何を始めるにせよやり方から調べないと、何一つわからない...。
折しも今日公示地価が出たそうで、不動産問題から考えてみる。
不動産を売るメリット
親が住んでいた田舎の戸建て。築三十数年経つし、私も別に居を構えていることもあるし、処分するつもりでいる。
ともかく、いくらするのか。アテにはしていないが下手に不動産屋を訪れて、余計な諸経費をかけたくない。ここでいう諸経費とは税金＋売却時の経費。
だいたい、買うことはあっても売ることはめったにない不動産。どんな諸経費がどんだけ掛かるのか？
売却時の経費
売り方によりいろいろだとおもわれるが、まず発生するのは不動産屋への仲介手数料。これは不動産屋によりマチマチなので、確認ください。
それから、ふるい家（私のところのような）の場合、更地にするための取り壊し費用等がかかることがある。
更地にするということ
一般に古い家は更地にしたほうが価値があがるっていわれているそうです。
なぜか？
なぜなら更地のほうが需要が増えるから。新しい戸建てを立てるにしても、住居じゃなくて駐車場にするにしても、更地からのほうがコストが安くすみます。つまりは、購入希望者が寄ってきやすくなる、ということ。なんだそうです。
でも、よくかんがえてー。
そんな多目的な土地なんですかね？その土地の利用ケースってほぼほぼ周辺同様戸建てじゃないですか？
更地のほうがいいケース
じゃあ古い住宅の更地神話はウソかというと、そうでもなく。
いっぱんに木造の場合、築２０年以上は価値がないといわれるそうです。が、これは、不動産屋の謳い文句。たしかに概ねそういうことらしいが、築２０年というとまだまだ家として使えるケースのほうが多いし、古い住宅をリフォームで済ませる購入者もだいぶん増えてきました。
それより築３５年を超えると、旧耐震基準をカバーできない年代に入るそうで、そうなるとほんとに価値がなくなるようです。
更地にするには
当然ながら、業者に頼むわけですが、坪単価５～１０万ぐらいするそうです。また取り壊す住居の立地条件により見積もりはマチマチらしい。
少なくとも、余裕がないと払える金額ではない、ところまでわかった。
でも、忘れてならないのは、こういう不動産を不動産屋が購入する場合、
更地の売価 ー 取り壊し料＝買取金額 となるので、結局安く叩かれる運命にあるかな。。。取り壊し業者のツテがあれば、コストを抑えられるかもしれない。
何れにせよ、更地を進められても、コストと需要を考える必要があるということ。
税金のたぐいで発生するのは
税金のほうはというと、
がある。
印紙税
印紙税は、いわずもがな。不動産売買で必要となる印紙代の金。契約金で印紙の額面が変わってくるが、うちの場合田舎なので1,000万を超えることはまずない。よって、１万円が上限かな。
譲渡所得税
単純にいうと、売れた額 ー（取得額＋諸経費）＝売却益 の売却益に所得税15%と住民税5%をかけたのが譲渡所得税。
行政はなにもしてないのに、税金取るのか、と少々ムカつくが、そもそも税金とはそういうものだから仕方ない。
また、上述の計算式でわかるように、赤字決済なら税金も掛からないわけだが、赤字にするには取得額か諸経費を高額にするしかない。が、そもそも所得額ってわかるのか？
当時のオヤジたちは、給料日に分厚い袋を家に持って帰って、無言で母に手渡すような人。金目のことなんて、困っても家族に泣き言をいうような世代じゃなく、いくらで買ったとかローンがどれだけあるとか、なんて下賤な話題は避けてたとおもう。
そんな、「いったいこの家いくらで買ったんだよ。」という人のために、売れた額の5%を取得額とできるルールがある、らしい。
「なんだー、よかった。」なんて、思わないように。
売れた額の５％って、つまりは不動産が２０倍になったってことでしょ？
そんなバブリー時代のような土地価格差は、現在ではせいぜい先祖伝来の土地ぐらいであり、いまお亡くなりになる団塊の世代達が「憧れの庭付き一戸建て」を購入してた時代の不動産は、せいぜい２～３倍、地域格差でもう少しあがるか、という程度ではないでしょうか。（あくまで一般サラリーマン級の家庭レベル。）
というわけで、できるだけ取得額をゲットするのが得策だということです。
取得額は売買契約書があれば１発だけど、ない場合は、むかしの預金通帳（住宅ローンの残高があれば）があれば、見つかる可能性もある。
あと、家を抵当に入れて金を借りていれば、その契約書やそのローン残高などから類推できる可能性がある。あくまで税理士が認めるか、次第ではあるが、ゼロよりましではないか。
減税対策
いわずもがな、減税対策はこのエリアにも存在する。
所得費加算の特例
所得税の申告から３年以内の売却だと、上述の取得費や譲渡費用以外に、売却した土地や建物に対する相続税も加味することができ、課税対象になる譲渡所得を目減りすることが可能になる。
相続税特別控除
２０１９年１２月３１日までの特例で、３０００万までの譲渡所得なら実質相続税はタダってやつ。
ただし基準がある。
- 戸建て
- 旧耐震基準
- 相続直前まで親本人が居住
- ２０１３年１月２日以降で相続発生
- 相続後、売るまで空き家（賃貸とかじゃない）
これらの基準は結構専門的なので、税理士などに相談すべき。
ながくなったので、今回はここまで。
つぎは、相続した不動産の売却についてまとめてみます。
